【第5回不動産投資で稼ぐ】優良な不動産物件を自分で探す方法

不動産物件は自分で探すしかない

良い不動産物件を紹介されることはないから

仲介業者や不動産会社は、優良物件をまずは既存の顧客や大口の投資家に紹介します。このため、一般の投資家が良い物件に出会うのは難しく、市場に出る前にすでに完売しています。

一般の投資家が良い物件を手に入れるには、自分の足や目を使って未公開の物件や掘り出し物の物件を探すしかありません。

投資価値のない不動産物件を紹介されるから

特に不動産知識に乏しい初心者は狙われやすいので注意が必要です。表面上はリフォームが施されているが、実際には基礎や天井などに重大な欠陥があったり、市場の相場を無視した価格で売りつけられます。

買主が冷静に価格を判断できないように仕向けたり、買い急ぐように圧力をかけたりしてきます。このような巧妙な言葉や手法に惑わされないためにも、正しい知識を身につけて、時間をかけて自分で情報収集することが重要です。

他の投資家に先を越されるから

不動産市場は競争が激しいのでタイミングがとても重要です。情報が公開された時点で既に他の投資家が動いている場合が多く、自分で素早く情報をキャッチして行動に移さなければチャンスを逃してしまいます。

他人に頼らず自分で物件を探し、すぐに行動することが他の投資家に遅れを取らないための最善の方法です。

優良な投資用物件の探し方

• 不動産ポータルサイトを使う
• 地元の不動産屋に相談する
• 競売で見つける

探し方 1

不動産ポータルサイトを使う

不動産ポータルサイトは物件の選択肢を広げたり絞ったりでき、さまざまな物件を一度に比較できるため、最も手軽な方法です。

これらのサイトは地域ごとの市場価格の動向や、家賃の相場も調べられるため、リサーチ段階で非常に役立ちます。

楽待

楽待は日本最大級の不動産投資専門サイトで、収益物件を多数扱っています。物件の利回りが表示され、投資家に向けた詳細なデータ分析が可能です。

不動産投資に関するコラムやセミナー情報が豊富で、初心者から経験者までが活用できるプラットフォームです。投資家同士の交流機能や、プロ向けの業者検索など投資支援に特化しています。

健美家

健美家ではアパートやマンション、一棟物などさまざまな収益物件を探せます。地域ごとの家賃相場や市場のデータが豊富で、投資判断に役立つ情報が提供されています。

さらに投資家向けのブログやコミュニティが充実しており、他の投資家との情報共有が可能です。キャッシュフローのシミュレーション機能なども搭載されています。

アットホーム

アットホームは地方や中小規模の物件を取り扱っており、他の大手サイトでは見つけにくい物件も発見できます。家賃の相場や仲介手数料、物件公開日を指定した検索が可能で、情報の鮮度が高い物件を探せます。

中古の戸建て物件が相場より安く買えるので、掘り出し物の物件を探している方にはおすすめです。

探し方 2

地元の不動産屋に相談する

地元の不動産業者はその地域で営業活動を行う中で、市場に出ない物件を取り扱うことがあります。たとえば、売主が公開したくない相続物件や、任意売却物件など売り急いでいる物件が相場より安く売られています。

こうした物件は大手のサイトには掲載されておらず競争が少なく、掘り出し物件として投資家にとってチャンスとなる可能性が高いです。

ただし、地元の不動産屋はインターネットに物件情報を積極的に公開せず、来店者に対してのみ情報を提供するケースもあります。

地元の不動産屋で物件を見つけるのは、いろいろ労力がかかりますが、根気強く探すと優良物件に出会えるので、手間を惜しまずに行動することが重要です。

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探し方 3

競売で見つける

競売物件は債務不履行などで市場に出されるため、売り手（主に金融機関）が迅速な現金化を希望しています。このため、市場価格よりも低い価格で物件を購入できる可能性があります。

ただし、競売物件は事前に内覧ができなかったり、物件の詳しい情報が提供されなかったりすることがあります。これは、物件が法的な問題を抱えていたり、修繕が必要な箇所が多い場合があるためです。

競売は掘り出し物が多い一方でリスクもあるので要注意

 おすすめのサイト

• BIT不動産競売物件情報サイト（裁判所）
• 競売公売.com
• 競売プラス

BIT不動産競売物件情報サイト（裁判所）

全国の競売物件を検索でき、信頼性の高い情報が掲載されています。物件ごとに「3点セット」と呼ばれる書類（物件明細書、現況調査書、評価書）が閲覧でき、法的な状況や物件の状態を確認できます。

安心して利用できる競売サイトです。

競売公売.com

全国の競売物件や公売物件を検索できるプラットフォームで、マンションや戸建て、土地などさまざまな物件を探せます。地域や物件の種類、価格などの条件を絞り込んで検索できるため、使い勝手が良いです。

特別売却などの先着順で購入できる物件もあります。

競売プラス

全国の不動産競売物件情報を簡単に検索できるのが特徴です。入札者数のランキングなども掲載されており、どの物件に人気があるかを把握しやすいです。

物件の詳細情報も豊富に提供されているので、初心者にも使いやすいです。

【重要】物件の価格を毎日追う

「なぜこの価格なのか」「なぜ売れたのか」「なぜ売れないのか」という本質的な部分を考えることが、相場観を身につける上で非常に重要です。値決めや価格の変動には必ず理由があり、それを分析することで、単なる表面的なデータにとどまらず、「この物件は割高か、割安か」をしっかりと理解できるようになります。

物件の目利きができると不動産屋に騙されたり、仲介業者に割高で売られるリスクも回避できるようになります。以下に、相場を理解するための観察ポイントを紹介します。

観察ポイント 1

売れた理由・売れない理由を考える

物件が早く売れた理由、逆に売れ残っている理由には必ず背景があります。例えば、早く売れた物件の理由として考えられるのは以下の要因です。

一方、売れない物件については以下の要因が考えられます。

「価格が高い」「立地に問題がある」「物件の状態が悪い」など、通常は売れにくい条件が揃っている物件が売れたとき、その理由を考察することも非常に重要です。

例えば以下のような理由が考えられます。

買い手の特別な事情

交通の便が悪くても自然環境や静かな場所を好む人、職場や学校が近い人にとってはニーズのある物件です。

価格交渉で安くなった

見かけ上高い価格でも売り手が価格交渉に応じたり、リフォーム費用負担などのインセンティブを提供すると、買い手にとってお得だと感じられ、結果的に購入されることがあります。

買い手の知識不足

相場観のない買い手の場合、市場相場や建物の欠点に気づかず感情的に購入することがあります。冷静な判断ができず、割高な物件でも購入に踏み切るケースです。

投資目的で売れた

物件が古かったり修繕が必要でもリノベーションして価値を高め、賃貸や売却で利益を見込める場合、購入されることがあります。

一般の買い手が避ける物件でも、投資家にとっては収益チャンスと見なされます。

観察ポイント 2

物件の売り出し期間や価格変動の理由を考える

物件が売り出されてからどのくらいの期間が経過しているのかを観察し「価格が下がった理由」「売れないのに価格が変動しない理由」を考えることも重要です。例えば以下の理由が考えられます。

値下げが行われた理由

不動産価格の値下がりは、売主が「弱気」になったことが挙げられます。物件が長期間売れない場合に売主が自信を失い、できるだけ早く売却したいという心理が働くためです。その結果、価格を下げ需要を喚起しようとします。

物件が新規で登録され、どのくらいの期間で売れたかチェックしておくことが相場観を身につける上で重要です。物件がサイトから消えたら「売れた」。

価格が変動しない理由

一方で、売主が「強気」であれば売れ残りが続いても価格は変動しません。急いで現金化する必要がなく、無理に価格を下げることに対して特に動機がないため価格を下げません。

物件の価値に自信があるわけではなく、単に市場の動向にかかわらず、今の価格を維持する意思があるためです。

観察ポイント 3

買い手と売り手の心理を考える

価格の設定や売却スピードには、買い手と売り手の心理が影響を与えます。売り手はできるだけ高く売りたいと考え、買い手は当然割安な物件を探しています。この「価格の攻防」がどのように行われているかを知ることで、相場観をさらに磨くことができます。

売り手の事情

急いで現金化したい場合は、売り手は価格を低めに設定してでも早く売却する傾向にあります。早く売却したい背景を知ることで、価格交渉の余地があるかもしれません。

買い手のニーズ

買い手が建物の広さ、駅からの距離、学区などを重視している場合、価格が高くてもすぐに売れることがあります。こうしたニーズを把握することで、どの物件が価値を持つのかを理解できるようになります。

観察ポイント 4

観察する物件を絞り込む

例えば、ペットショップで売られている犬全部の相場を毎日調べるのは大変ですが、柴犬に限定して柴犬だけの価格を追うことで柴犬の相場が掴めるようになります。

柴犬の相場が20万円だと分かれば、同じ条件の柴犬が50万円で売られていたら「割高」と判断できるようになります。

不動産も同様で、条件を絞り込むことで無駄な情報を省いて「この条件の建物なら相場はこのくらいだな」といった感覚が身につきます。

条件を絞り込む理由 1

情報のバラつきを避ける

たとえば、ペットショップで「柴犬」の相場を知りたい時に、もしゴールデンレトリバーやチワワなど他の犬種も同時に見てしまうと、柴犬の価格がどの程度なのか理解しにくくなります。他の犬種が持つそれぞれの価格差が、柴犬の正確な相場観がつかめない状態を生む原因になります。

不動産においても同様です。築年数や建物の構造、エリアといった重要な条件を無視して物件を観察すると、さまざまなな要因が重なり、正しい相場をつかむのが難しくなります。

条件を絞り込む理由 2

比較がしやすくなる

たとえば同じ「柴犬」でも毛色や年齢、健康状態、血統によって価格が異なります。赤柴や黒柴など毛色が異なる場合や、子犬と成犬、さらには血統書付きかどうかなどの条件によって価格に差が出ることがあります。

年齢、健康状態、血統などの条件を揃えることで同じ条件の柴犬同士で比較がしやすくなり、相場観がより正しく掴めます。

不動産でも築年数、建物の構造、エリアなどの条件を統一することで、同じ条件の物件同士の比較が容易になり、相場観を身につける力が付きます。

条件をそろえた上で、毎日ひたすら物件の価格を追うことが重要です

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相場が理解できないうちは不動産を購入しない

不動産の価格は市場の需要と供給、立地、築年数、物件の状態など、さまざまな要因によって決まります。相場を理解せずに物件を購入すると、同じ条件の他の物件と比較して割高な価格で購入してしまう可能性が高くなります。

例えば相場が3,000万円の物件を、4,000万円で購入してしまうと、すでに購入時点で1,000万円の損をした状態になってしまいます。

物件の見た目よりも「買値」が重要

不動産の購入には価格交渉がつきものですが、相場を理解していないと交渉の材料を持たず、不利な立場に立たされてしまいます。相場を知っていれば、「このエリアでは、これくらいの条件でこの価格が普通」という基準をもとに、価格交渉を進めることができます

不動産は非常に大きな金額が動く投資です。高値掴みを避けるためには、購入前にその物件の相場観をしっかりと理解しておくことが重要です。

落ち度がない完璧な不動産物件は存在しない

不動産には、立地、価格、広さ、築年数、設備、環境など、さまざまな要素が絡み合っていますが、これら全てを満たす物件は非常に稀です。

例えば、立地が非常に良い物件は価格が高いことが多く、広さや設備を妥協する必要があるかもしれません。逆に、予算内で広い物件を見つけても駅から遠かったり、築年数が古かったりする場合があります。

予算内で理想に近い選択をする

高い予算をかければ理想に近い物件に手が届くかもしれませんが、無理をして予算オーバーの物件を買うと、返済や維持費で財務的な負担が大きくなり、生活が苦しくなってしまいます。

そのため「完璧な物件」を追い求めるよりも、予算内でできる限り理想に近い選択をすることが現実的です。

物件に欠点があるのは当然

どんな物件にも完璧というものは存在しません。新築物件であっても、中古物件であっても「ここが少し違う」と感じる部分が出てくることが多々あります。

中古物件では、購入後に自分の好みに合わせてリフォームやメンテナンスを行うことが前提となることもあります。物件探しの段階でリフォーム費用を見積もり、欠点を改善できる余地があるかどうかを考えることが重要です。

不動産投資におすすめの書籍

以下の書籍はyoutube『両学長 リベラルアーツ大学』でも紹介されている不動産投資におすすめの書籍です。

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