【第1回不動産投資で稼ぐ】不動産投資の魅力と稼ぐ仕組み

不動産投資の魅力

• 毎月安定した家賃収入を得られる
• レバレッジ効果でより多く稼げる
• 税負担が軽くなる優遇措置がある
• インフレに強い
• 仕組み化によって外注できる

一言でいうと、資産が増えて労働時間が減る

不動産投資の魅力 1

毎月安定した家賃収入を得られる

不動産投資は物件を購入し、賃貸することで毎月決まった家賃が入ってきます。家賃収入は景気の変動や株式市場のような金融市場の価格変動に左右されにくい特徴があります。たとえば景気がどんなに悪化しても、住宅のニーズは安定しているため、多くの人が住まいを必要とします。

賃貸契約は通常、5年〜10年といった長期契約が多く、途切れることなく家賃を受け取れることが多いため、収入の見通しを立てやすいという点も不動産投資の魅力です。

不動産の家賃収入は他の投資手段、特に株式や仮想通貨などと比べて比較的安定した収益を得られる傾向があるのです。

不動産投資の魅力 2

レバレッジ効果でより多く稼げる

不動産投資は、レバレッジ（借入金）を活用して少ない自己資金で大きな投資を行える点も魅力です。たとえば、物件購入時に銀行などの金融機関からローンを借りて、その資金を元に投資を行います。

自己資金だけでは手に入らない規模の不動産を所有できるため、資本効率が高くリターンも大きくなります。

たとえば1,000万円の物件を購入する際、自己資金を200万円投入し、残りの800万円をローンで賄う場合、物件の価値が10％上昇すると、自己資金のリターンは50％にも達することがあります。

これは、レバレッジ効果による資産を増やす典型的な例です。しかし、このレバレッジにはリスクも伴い、借入金返済が滞ると投資全体に影響を与えるため、慎重なプランが必要です。

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不動産投資の魅力 3

税負担が軽くなる優遇措置がある

不動産投資には税制上の優遇措置が多く存在します。たとえば、建物の購入価格を数年にわたって経費として計上できる「減価償却」が代表的な例です。

この減価償却費を利用することで、年間の賃貸収入に対して税金を抑えることができ、税負担が軽減されます。

また、ローンの金利や修繕費、管理費などの運営コストも経費として申告できるため、賃貸収入に対する課税額を減らすことができます。さらに、相続税対策としても不動産投資は有効で、現金や株式に比べて評価額が低く見積もられるため、相続税の軽減が期待できます。

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不動産投資の魅力 4

インフレに強い

不動産はインフレ（物価上昇）に強い資産です。インフレが進行すると、物価全体が上がるため、賃貸住宅の家賃や不動産の価格も同様に上昇する傾向があります。

例えば、経済成長が続き物価が上昇すれば、投資物件の家賃も引き上げることができ、インフレに伴う損失を回避できるだけでなく、逆にその恩恵を受けることも可能です。

加えて、インフレが進むと通貨の価値が減少する一方で、不動産の実物資産価値は維持または上昇します。不動産が他の金融資産よりも安全な投資先となり、その重要性がますます高くなります。

不動産投資の魅力 5

仕組み化によって外注できる

不動産投資は仕組み化によって、管理業務を外部に委託できるためさまざまな手間を大幅に減らすことができます。たとえば、不動産管理会社に入居者の募集や契約、家賃の回収、トラブル対応、さらには修繕やメンテナンスまでを一括して任せることができます。

これにより、投資家自身が物件の運営に関与する必要がなく、労働に費やす時間を大幅に削減できます。管理会社は物件運営においてはプロフェッショナルなので、入居者満足度の向上につながるケースも多いです。

外注化によって実働時間が減る

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不動産投資で稼ぐ仕組み

• 家賃収入（インカムゲイン）
• 売却益（キャピタルゲイン）

稼ぐ仕組み 1

家賃収入（インカムゲイン）で稼ぐ

家賃収入（インカムゲイン）は、投資物件を賃貸し、その入居者から毎月得られる収入のことを指します。この収入は、主に住宅や商業用物件などを入居者に貸し出すことで得られます。

物件のローンが完済すれば手取りがさらに増えるため、不労所得として大きなメリットがあります。

家賃収入の計算方法

家賃収入は、物件の貸出価格（家賃）から、物件の維持費やローンの返済、管理費などの費用を差し引いたキャッシュフローとして計算されます。具体的な計算式は以下の通りです。

家賃は毎月定額で支払われるため、株式投資と比べて安定した収益が得られます。

キャッシュフローと利回りを把握する

キャッシュフローと利回りは、不動産投資を成功させるために絶対に知っておくべき重要な指標です。これらを理解していないと、収益の見通しやリスク管理ができず、適切な投資判断ができなくなります。

家賃収入にかかる主な費用

家賃収入が利益として残るまでには、以下の費用が発生します。これらを上手にコントロールすることが、収益を上げる重要な鍵です。

家賃収入を増やすための工夫

家賃収入を増やすためには、物件の価値を高めたり、運用方法を工夫することが重要です。以下に、家賃収入を増やすための代表的な方法をいくつか挙げます。

• ペット可物件にする
• 駐車場や倉庫スペースを別途貸し出す
• リノベーションやリフォームで物件の魅力を高める
• 付加価値を提供する（家具付き物件、Wi-Fiの無料提供）

稼ぐ仕組み 2

売却益（キャピタルゲイン）で稼ぐ

キャピタルゲインとは、不動産を売却することで得られる差額利益のことです。例えば、ある物件を5,000万円で購入し、その後6,000万円で売却した場合、売却益として1,000万円の利益が発生します。

諸経費には、仲介手数料や登記費用、物件の修繕費などが含まれます。これらの経費を差し引いた残りが、最終的なキャピタルゲインとなります。

キャピタルゲインを得るための流れ

キャピタルゲインにかかる税金

キャピタルゲインには譲渡所得税が課されます。売却による利益に対して税金がかかるため、事前に税金の計算をしておくことが重要です。

税負担を軽減するためには、5年以上保有して売却する方が有利なケースが多いです。

キャピタルゲインのリスク

不動産価格は経済状況や市場の需要と供給、金利の変動、政策変更などに左右されます。購入した物件の価格が期待通りに上昇しない場合、売却益（キャピタルゲイン）が得られない、もしくは損失が発生する可能性があります。

このようなリスクを回避するためには、購入時にいかに資産性のある物件を見つけるかが最重要です。資産性のある物件とは購入した金額よりも高値で売れる物件です。

このような物件は単に建物の状態だけでなく、立地の良さ、周辺環境の将来性、購入価格が市場相場に対して割安かなどが複雑に絡み合います。

家賃収入と売却益はどちらがおすすめの投資法か

家賃収入（インカムゲイン）	会社員や副業向き
売却益（キャピタルゲイン）	プロフェッショナル向き

家賃収入（インカムゲイン）は会社員向きの投資

会社員向きの理由 1

比較的リスクが低い投資だから

家賃収入は不動産の価格が変動しても毎月の家賃は変わらないため、比較的リスクが低い投資です。物件の価値が下がっても、入居者がいれば安定した家賃収入を得られます。

株式や仮想通貨などの投資と比べると、急激な価格変動が少ないので、リスクを抑えつつ着実に収益を積み上げたい会社員には向いています。

会社員向きの理由 2

本業以外の安定した副収入になるから

家賃収入は物件に入居者がいる限り定期的に収入が入るため、安定した副収入として会社員に最適です。不動産を長期にわたって保有すれば、家賃でローンの返済をまかなえるだけでなく、老後や将来の生活費の補助にもなります。

給与に加えて家賃収入があることで、毎月の生活に余裕が生まれ、お金の心配が減ります。

会社員向きの理由 3

専門的知識が少なくても始めやすい

家賃収入を得るために必要なのは、物件の立地条件や物件の状態を見極める基礎的な知識です。例えば、駅や商業施設に近い物件を選んだり、物件の築年数やメンテナンス状況を確認することで、需要のある賃貸物件を選ぶことができます。

売却益（キャピタルゲイン）を狙う投資のように、物件の価値を分析するための専門知識や経験は必要ありません。

会社員向きの理由 4

他の副業に比べて多くの時間を必要としないから

不動産投資は、物件のリサーチや契約の手続きに時間がかかることがありますが、これも計画的に進めることができます。

物件を購入した後は毎月自動的に家賃収入があり、時間をかけて働く必要がありません。不動産投資はフルタイムで働く会社員にとって、本業に影響を与えない理想的な副業です。

売却益（キャピタルゲイン）はプロフェッショナル向きの投資

プロフェッショナル向きの理由 1

優良物件の情報が優先的に得られるから

不動産業界では、割安で購入できる優良物件や、今後価値が上昇する可能性の高い「おいしい物件」は、一般に公開される前に業界内部のネットワークで取引されます。

こうした物件情報は、不動産屋とネットワークがある馴染みの富裕層や業界の知識を持つプロフェッショナルのもとに優先的に流れます。一般の人にはこうした情報にアクセスできるチャンスが非常に限られているため、資産価値のある優良物件を手に入れるのが難しくなります。

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プロフェッショナル向きの理由 2

物件の目利きが必要だから

不動産の価格は立地や市場の動向、経済の変化など多くの要因に影響を受けます。売却益を狙うには、物件の表面的な情報に惑わされず、潜在的な価値を見抜く高度なスキルが必要です。

そのような価値ある物件を購入すれば、購入した翌日に売却しても利益になりますし、将来その価値が上昇したときに売却しても利益を得ることができます。

このようなスキルは長年の経験と専門的な知識に裏打ちされたものであり、一般投資家が身につけるには非常に困難です。

プロフェッショナル向きの理由 3

迅速かつ正確な決断が重要だから

市場に物件が出た際、それを見逃さずすぐに購入を決断できる力が求められます。たとえば、朝に市場に出た物件が、夕方までには他の投資家によって購入されてしまうことはよくあります。

迅速な決断に加えて、判断の正確さも欠かせません。物件の価値やリスク、修繕費用、リノベーションの可能性などを瞬時に分析し、正確な判断を下すスキルが求められます。

誤った判断は大きな損失に繋がる可能性があるため、慎重さと素早さを同時に持つことが重要です。

不動産投資は価値より安く買えれば成功

この考え方は、投資の基本的な原則です。このシンプルな原則は不動産に限らず、他の資産にも適用される普遍的なルールです。

安く買えば「持って良し」

安く買えれば物件から得られる家賃収入に対しての収益率が上がります。購入価格が安いほど、賃貸物件として運用する際の家賃収入からの純利益が多くなります。さらに、修繕や維持費用がかかっても、収益が出やすい構造になります。

安く買えば「売って良し」

価値よりも安く物件を購入できれば、購入時点で売却しても利益を得ることが可能です。市場価格に近い価格で売却すれば、すぐにキャピタルゲイン（売却益）を確保することができます。

市場が上昇するのを待つ必要はなく、購入時点での「価値より安い価格」で買うことが、売却時の成功を左右する決定的な要素です。仮に市場が停滞していたとしても、安く購入しているため損失を抑えることができる点も大きなメリットです。

不動産投資におすすめの書籍

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