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訳あり物件、不動産がなかなか売れない理由

共有持分・共有名義の不動産が売れにくい理由

共有持分・共有名義の不動産は全ての共有者の合意が必要となるため、売却の手続きが複雑になります。共有者間で意見の相違や利害関係の対立が生じやすく、全員の同意を得るのに時間がかかったり、時には不可能になったりすることがあります。

購入希望者にとっても、共有物件は将来、売却する際に他の共有者との関係性や、意思決定の難しさを懸念する人が多いのです。金融機関も共有物件への融資に慎重な姿勢を示すことが多く、これが購入希望者の選択肢を狭めることにつながります。

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借地権のある物件が売れにくい理由

借地権のある物件が売りにくい理由には、複数の要因が絡み合っています。まず、借地権物件は土地の所有権がないため、購入者にとっては完全な所有権を持つ物件と比べて魅力が低下します。

また、借地権物件は一般的に資産価値の上昇が期待しにくいという特徴があります。土地の価値上昇分を享受できないため、投資的な観点から見るとさらに魅力が低くなります。

借地権の存続期間や更新の条件によっては、長期的に住み続けられるかといった不安をもつ購入者もいます。特に、期間満了時の立退きリスクは大きな懸念事項となります。

金融機関の融資姿勢も借地権物件の売却を難しくする要因の一つです。借地権物件への融資は一般的に制限が厳しく、融資額も低くなりがちです。これにより、購入希望者の選択肢が狭まることになります。

こちらは菊名徒歩6分の借地権付き一戸建て。駅までは階段を避けられる物件ではあるが、坂あり。
菊名駅で坂がないのは北側の大豆戸交差点のあたりのエリアですね。
ずっと売りに出されてるが中々売れない。 pic.twitter.com/GWNFlpGqSM

— T.A.V (@1amSZYoJjlbv7zA) July 15, 2022

再建築不可物件が売れにくい理由

再建築不可物件は、法令上の制限により新たな建物の建設が許可されていない土地です。現在の建物が老朽化や災害で損壊した場合、新たな建物を建てることができません。

加えて、再建築不可物件は一般的に古い建物であることが多く、メンテナンスやリフォームにかかるコストが高くなる傾向があります。これらが購入者にとって大きなリスクとなり、敬遠される主な理由の一つです。

資産価値の観点からも不利な面が目立ちます。通常、不動産の価値は土地と建物の両方に依存しますが、再建築不可物件では建物の価値が時間とともに減少するだけで、将来的な価値向上の可能性が極めて低くなります。このため、投資的な魅力が著しく低下します。

事故物件が売れにくい理由

事故物件は心理的な影響が大きな障壁となり、なかなか買い手が見つかりません。特に自殺や殺人などの事故が起きた場所に住むことに強い抵抗感を持たれます。

さらに、近隣住民との関係にも影響を及ぼす可能性があります。事故の内容によっては、周辺住民からの反応や態度が変わることもあり、居住者の生活に大きな影響を与えます。

将来的に売却したい場合も、事故物件は買い手が見つからない可能性が高いため、購入者にとっては出口戦略が立てにくいという問題もあります。これは資産運用を検討する購入者にとって重要な懸念事項となります。

ゴミ屋敷物件が売れにくい理由

ゴミ屋敷の売却には、清掃と原状回復にかかる費用と労力が大きな障壁となります。ゴミ屋敷の状態が長期間続いていた場合、建物自体に深刻なダメージが生じている可能性があります。

害虫や害獣の侵入、カビの発生、構造上の問題など、目に見えない損傷が存在する可能性が高く、これらの修復に追加の費用が必要となります。

加えて、ゴミ屋敷物件は適切な価格設定が難しいという問題もあります。清掃や修繕にかかる費用を考慮すると、周辺相場よりも大幅に安い価格設定が必要となりますが、それでも購入後のリスクや労力を考えると割高に感じる購入者も多いです。

長期間の空き家が売れにくい理由

長期間の空き家は、管理が行き届いていないため、建物の老朽化や設備の劣化が進んでいることが多いです。これにより、修繕やリフォームに多額の費用が必要となり、購入希望者にとって経済的な負担が重くのしかかります。

また、空き家は地域の治安や景観にも悪影響を及ぼすことがあり、近隣住民からの反感を買うこともあります。これらの要因が重なり、長期間の空き家は購入希望者から敬遠されがちであり、売却が困難となります。

2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（国土交通省）」により、周囲に危険を及ぼすリスクのある空き家は、行政によって「特定空き家」に指定されるようになりました。所有する物件が特定空き家の指定を受けると、固定資産税が6倍となります。

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ワケガイは、株式会社ネクスウィルが運営する不動産買取業者で、特に「訳あり物件」の買取に特化しています。法的な手続きも弁護士や司法書士と提携してサポートしており、オーナーの負担を最小限に抑えています。

サービスは全国に対応しており、首都圏以外の場所にある不動産でも買取が可能。売却が難しい物件でも、買取からリノベーション、そして再販まで安心してお任せできます。

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〒105-0021 東京都港区東新橋2-11-4 Mayapada Shiodome Plaza 3F

ワケガイのおすすめポイント

売却の手間を一切感じさせない全面サポート

不動産業界に精通したメンバーに加え、士業と連携し、法的・税務上の問題もスムーズに解決。あらゆる面でお客様をサポート。

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個人情報は完全に保護され、安心して買取を進めることができます。プライバシーを守りながら、最適な価格で買取を約束。

ワケガイの特徴

専門家による正しい相場調査

訳あり物件取り扱いの経験と実績をもとに専門家による正しい市場調査をし、不動産本来の価格を提示

全国対応、豊富な取引実績

訳あり物件の買取実績、対応エリアNo1。北海道から沖縄まで、全国の訳あり物件を買取しています。

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スタッフ全員が宅地建物取引士の資格を保有。安心しておまかせできます。

契約不適合免責は、免除されます

買い取りなので、契約不適合責任は免責されます。仲介手数料は不要です。

現状のまま買い取りします

残置物や不用品が置いたままになっている・ゴミ屋敷でも、そのままの状態で買い取り可能です。

個人情報厳守

ご近所さんや他人に知られることなく即日で売却可能。周囲の目や評判を気にせず、安心して相談できます。

弁護士や司法書士など法的手続きもサポート

ワケガイでは弁護士や司法書士などの専門家と提携し、複雑な権利関係が絡む訳あり物件の売却における法的手続きも完全サポートします。

諸経費負担なし手出し費用0円プランもあり

ワケガイでは諸経費負担なしの手出し費用0円プランも提供しています。

ワケガイのサービスを利用する際の流れは以下の通りです。

1. 相談・査定：物件の情報をもとに専門家が査定。
2. 物件調査：現地調査により法的および物理的条件を確認。
3. ご提案：調査結果に基づき、具体的な買取価格や条件を提示。
4. 買取：合意に至った条件で契約を結び、迅速に買取​。

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買取実績

有名ハウスメーカーにて建築された築3年の事故物件 事故物件	3,800万円
父親名義の抵当権がある不動産 その他	1,250万円
亡きお父様名義の賃貸中の⼾建て 再建築不可・借地・底地	300万円
叔父が所有している建物が存している土地 再建築不可・借地・底地	1,000万円
借地権付戸建 再建築不可・借地・底地	100万円
他社で買取を断られた空き家 空き家・ゴミ屋敷	50万円
相続後15年以上空き家になっていた不動産 空き家・ゴミ屋敷	10万円
元夫と共有になっている不動産 共有持分・共有名義	500万円
相続人同士で話がまとまらず売却できなかった戸建て 共有持分・共有名義	90万円
兄妹で相続した収益不動産 共有持分・共有名義	4,000万円

その他の売れにくい物件も買取可能

• 間口が道路と2m以上接していない物件
• 建築基準法の道路ではない物件
• 違法建築で建てられた物件
• 道路に面していない物件
• 相続した再建築不可物件
• 不整形地
• 狭小地

これらの物件が売りにくい理由は、主に法的・物理的な制約や利用価値の低さに起因しています。「ワケガイ」では、通常の市場で売却が難しいとされるさまざまな訳あり物件を買い取っている実績があります。

間口が道路と2m以上接していない物件

間口が道路と2m以上接していない物件とは、建築基準法で定められた接道要件を満たしていない土地や建物のことを指します。これは一般的に「旗竿地」や「袋地」と呼ばれることもあります。

法律上、建築物を建てるためには原則として敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していることが必要です。しかし、この要件を満たさない土地も実際には存在しており、そういった物件は建築確認申請が通りにくく、建物を建てることが難しくなります。

このような物件は一般的に価格が安くなる傾向があります。

建築基準法の道路ではない物件

建築基準法上の道路は、一般の交通の用に供される道で、以下のいずれかに該当します。

1. 幅員4m以上の国道、都道府県道、市町村道
2. 建築基準法施行時にすでに存在していた幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したもの
3. 都市計画法等による開発行為によって造られた道路
4. 土地区画整理事業等によって造られた道路
5. 位置指定道路（建築基準法第42条1項5号による道路）

これらの要件を満たさない通路や私道に接している物件は、建築基準法上の道路に接していないとみなされます。例えば、私有地を通る通路や、幅員が4m未満の細い路地などがこれに該当することがあります。

このような物件では、建物の新築や大規模な改築が制限される可能性が高く、不動産としての価値や利用可能性に影響を与えることがあります。

違法建築で建てられた物件

違法建築で建てられた物件とは、建築基準法や都市計画法などの関連法規に違反して建設された建物や構造物のことを指します。これらの物件は、法令で定められた基準や手続きを遵守せずに建てられているため安全面などさまざまな問題を抱えています。

• 建築確認申請の未実施や虚偽申請：法令で義務付けられている建築確認申請を行わずに建設されたり、申請内容と実際の建物が異なる場合。
• 用途地域違反：その地域で許可されていない用途の建物を建設すること。例えば、住居専用地域に商業施設を建てるなど。
• 建ぺい率や容積率の超過：法令で定められた建築物の敷地に対する建築面積の割合や延べ床面積の割合を超えて建設すること。
• 接道義務違反：建築基準法で定められた道路に適切に接していない敷地に建物を建てること。
• 構造基準違反：耐震性能や防火性能など、建築物の安全性に関する基準を満たしていない建物。
• 増改築の無許可実施：適切な手続きを経ずに違法な増改築を行うこと。

このような違法建築物件は違反を指摘され、是正命令や取り壊し命令を受ける可能性があります。また、違法状態であることが判明した場合、物件の価値が大幅に下がります。

道路に面していない物件

道路に面していない物件とは、一般的に公道や建築基準法で定義される道路に直接接していない土地や建物のことを指します。これらの物件は、主に以下のような特徴を持っています。

• 他人の土地を通る私道や通路を経由して建物に到達する必要があります。
• 多くの場合、「旗竿地」や「袋地」と呼ばれる特殊な形状をしています。旗竿地は、細長い通路部分（旗竿部分）を通って奥の土地（旗部分）にアクセスする形状です。
• 建築基準法の接道要件を満たしていないため、建物の新築や改築に制限がかかる可能性が高くなります。
• 同じ地域の道路に面している物件と比べて価格が安くなる傾向があります。
• 通路部分に関して、通行権や地役権などの権利関係が複雑になることがあります。

道路に面していない、半違法建築の物件は古い建物に多い。こう言った物件では旅館業の許可はおりない。空き家にこう言った物件は多く、こう言った決まりが活用の幅を狭める要因の１つ。普通に出入りするのに十分な道はあるが、路地裏などの細い道ではだめ。#空き家 #民泊

— Junnya KATO (@jung_chang) June 26, 2017

相続した再建築不可物件

相続した再建築不可物件とは、相続によって取得した土地や建物で、現存する建物が老朽化や倒壊した場合に、法律上の制限により新たに建物を建てることができない、あるいは著しく困難な状況にある不動産のことを指します。

このような物件は不動産の市場価値が大幅に低下し、資産としての魅力が失われる一方で、固定資産税などの税負担は継続します。

さらに、老朽化した建物の維持管理費用が増大し、修繕や補修にかかる出費が重荷となることがあります。このような物件を相続した際は、早期に専門家に相談し、状況を正確に把握した上で、最適な対応策を検討することが極めて重要です。

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先日売れたと思ってた立地最高の再建築不可物件、売れてなかったらしい

— UWAGOTO (@NegotoUwagoto) April 2, 2018

不整形地

不整形地とは長方形や正方形の形状ではない、変則的な形をした土地のことを指します。これらの土地は、独特の形状により、通常の土地利用や建築に制限がかかる不動産です。

例えば土地が、三角形、台形、L字型、旗竿型など形状は間取りの設計が難しくなったり、建物の向きや日当たりに制約が生じたりする可能性があります。また、建築基準法で定められた建ぺい率や容積率を最大限に活用することが困難な場合もあります。

ただし独特の形状を活かした、個性的で創造的な建築デザインができるメリットもあります。不整形地は売却に課題がある場合が多いですが、その特徴を活かした魅力的な物件として販売することも可能です。

不整形地の売却は経験豊富な専門家の助言が必要です。

訳あり物件を売却する際のよくある質問と回答

訳あり物件の詳細な情報をすべて開示する必要がありますか？

はい、売主には重要事項説明義務があります。物件の瑕疵や問題点をすべて開示することが法的にも倫理的にも求められます。隠蔽は後々のトラブルや法的責任につながる可能性があるため、正直に全ての情報を提供することが重要です。

ただし、適切な表現方法で説明することで、物件の魅力を損なわずに情報を伝えることも可能です。

訳あり物件の売却はリフォームや修繕をしてから売り出すべきですか？

これは状況によって異なります。軽微な修繕や美観を整えるための簡単なリフォームは売却価格を上げる可能性があるため、検討する価値があります。しかし、大規模な改修は必ずしも投資に見合う価格上昇につながらない場合もあります。

また、買主が自分の好みでリフォームしたいと考える可能性もあるため、現状のままで売り出し、価格に反映させる方が良い場合もあります。ワケガイに相談し、費用対効果を慎重に検討することをお勧めします。

訳あり物件の売却にはどのくらいの時間がかかりますか？

通常の物件より時間がかかる傾向にあります。物件の状態、価格設定、市場の状況などにより大きく異なりますが、3ヶ月から1年以上かかることもあります。

ワケガイの場合は最短で1日で、一般の不動産会社と比較して迅速です。