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賃貸併用住宅を「利便性」で売る理由
- 不動産投資家には売れないから
- 一般家庭には売れないから
- 利便性を求めるターゲット層に売れる
利便性で売る理由 1
不動産投資家には売れないから
賃貸併用住宅はオーナー居住部分を含めて賃貸に出した場合、どのくらいの収益が見込めるかが重要になります。
空室リスクが高い
マンション一棟のように複数の部屋から賃料を得られる物件では、1部屋が空いても他の部屋からの収益で空室リスクをある程度分散できます。しかし、賃貸併用住宅では、賃貸部分が少ないため、空室リスクがより大きく影響します。
住宅ローンの契約見直しが必要
住宅ローンの契約条件では、オーナーが居住部分に住むことが前提となっており、これを賃貸に回すとローン契約違反となることがあります。この場合、違約金や金利の引き上げや一括返済を迫られ、ローンの条件変更や新たな投資用ローンへの借り換えが必要です。
利回りが低い
投資家は、投資資金に対して最大限の収益を得ることを重視しますが、賃貸併用住宅では、家賃収入が限られるため、純粋な収益物件（例えば、アパート一棟や全て賃貸として運用できるマンション）と比べて効率が悪いと感じられます。
また、収益性を示す指標である利回り（表面利回り、実質利回り）が低くなる傾向があるため、投資家にとって魅力が低いと判断されやすいです。
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利便性で売る理由 2
マイホームを検討している一般家庭には売れない
賃貸併用住宅が一般家庭に売れにくい主な理由としてプライバシーの問題が挙げられます。
平等な住人関係ではない
賃貸併用住宅では、「隣に他人が住んでいる」という心理的な圧迫感や気遣いが発生しやすく、家族だけのプライベートな空間が確保しにくくなります。
通常の一戸建てやマンションでは、隣人との関係はあくまでお互いが平等な住人としての関係ですが、賃貸併用住宅では自分が「家主」として賃借人に気を使う場面が増えることがあり、これがストレスの原因となります。
また、賃借人が定期的に入れ替わることによって、家族が落ち着いて長期間暮らせる環境が確保されにくいという点もプライバシーや快適な住環境に影響を与えます。
オーナー自身が引越しできない
隣に住んでいる賃借人が騒音やマナー違反を繰り返したり、何らかのトラブルを引き起こす場合でも、オーナーは自分の居住部分から簡単に逃げ出すことができません。これにより、住まい自体がストレスの原因になりかねません。
迷惑な賃借人を強制退去できない
日本の借地借家法では借主の権利が強く保護されており、正当な理由なしにオーナーが賃借人を追い出すことはできません。そのため、賃借人がトラブルを起こしたり、問題行動を取ったりしても、すぐに解決するのは難しいことが多いです。
利便性で売る理由 3
利便性に需要があるから
- 個人事業主やフリーランス
- 二世帯住宅を検討しているファミリー
個人事業主やフリーランスに売れる理由
自宅で働ける環境が整っているにもかかわらず、外部に事務所やオフィスを借りている個人事業主やフリーランスが一定数存在します。その理由として、自宅では生活空間と仕事空間が混ざってしまい、集中できないと感じる人が多いからです。
家庭環境や騒音、家族との関わりなどが仕事の妨げになる場合、仕事専用の場所を確保したいと考える人が、あえて事務所を借りることがあります。
また、クライアントと面談する機会が多い場合、オフィスを借りていることで信頼感を与えることができます。特に、ビジネスを拡大する過程で、正式なオフィスを持つことが重要だと感じる人も多いです。
賃貸併用住宅なら通勤が不要だから交通費と時間の節約になります。
二世帯住宅を検討しているファミリーに売れる理由
二世帯住宅を考える家族では、親世代と子世代が同じ家に住むことで、親の介護や日常的なサポートが容易になりますが、同時にプライバシーを保ちたいというニーズもあります。賃貸併用住宅では、賃貸部分を親世代の居住スペースとして使うことで、家族全員が独立した生活空間を持ちながらも近くで暮らせる利点があります。
また賃貸併用住宅を購入することで、同じ建物内で2つの世帯が暮らすことができるため、家族が別々に家を購入するよりも経済的です。特に親世代が家を手放し、子世代が一緒に住む場合、住居費の分担や生活費の節約が可能です。家族が同居することで、長期的な生活コストを抑えることができ、住宅費の負担を軽減できます。
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個人が不動産を売却するのは難しい
個人事業主や二世帯住宅を検討しているファミリーに需要があっても、個人が不動産を売却しようとするのは非常に難しいです。特に、信頼性や実績がない個人が直接不動産を販売する場合、買い手からの信頼を得るのは困難です。その理由は以下の通りです。
初期の段階で警戒される
個人が不動産を売却する際、購入者にとって「売主が誰であるかが不明」という状況はとても警戒されます。一生を左右するほど大きな金額が動く不動産購入において、購入者は売主の信頼性や物件の正確な状態を保証できる存在を重要視します。
不動産会社や専門業者が間に入っていない場合、契約履行に不安が生じ、買い手が購入に踏み切れない可能性があります。
トラブル発生のリスク
不動産取引には多くの法的手続きや契約書作成が伴い、これに不備があった場合、後からトラブルが発生するリスクが高まります。個人での売却は、これらのプロセスに不慣れなため、重要な法的な部分を見落としやすく、購入者側も安心して取引できない場合があります。
価格交渉が難しい
価格交渉は単に数字を出し合うだけではなく、交渉の過程で相手のニーズや感情を読み取りつつ、適切にアプローチするスキルが求められます。個人事業主や二世帯住宅を検討しているファミリーは、自分たちの予算と生活ニーズに敏感であり、プロの不動産業者のような柔軟な対応ができないと、信頼を得られず、交渉がうまく進まないことがあります。
購入者は、安い物件を高く売り付けられてるんじゃないかと不安になります。
不動産取引は大きな金額が絡むため、お互いプレッシャーが非常に強い交渉になります。個人が交渉する際、自分の財産に対する感情や心理的なプレッシャーから、冷静な判断を失いがちです。
たとえば、買い手から値引きの要求が来ると、個人では感情的になりやすく、適切な対応ができないことがあります。この結果、価格交渉が成立しにくくなります。
不動産売買はプロに任せた方が安心
価格交渉のプロセスには経験とスキルが必要です。売主が個人の場合、適切な価格交渉ができず、買い手との間に信頼関係を築けないため、結果として取引がスムーズに進まないことがあります。
特に「売れにくい」とされる物件は一般の不動産を扱う業者よりも、さらに専門性が高い業者に査定を依頼して、買い取ってもらった方が確実で効率的です。その理由は以下の点にあります。
安心の理由 1
市場知識と適正価格を把握している
不動産業者は、現在の市場状況や物件の相場、地域特有の価格動向に精通しています。これにより、買い手に対して適正な価格提示ができ、過剰な値下げ要求や不公平な取引を防ぐことができます。
個人では市場動向を詳細に把握するのが難しく、誤った価格設定が取引の妨げになることが多いです。
安心の理由 2
交渉スキルに長けている
不動産業者は、多くの交渉経験とスキルを持っており、買い手のニーズや心理を的確に読み取り、スムーズに交渉を進めることができます。売主が個人で行う場合、交渉経験が少なく、感情的になったり、適切な対応ができなかったりすることが多く、結果として買い手との信頼関係が築けず、取引が成立しない可能性があります。
安心の理由 3
信頼性が確保されている
不動産取引は大きな金額が動くため、信頼性が非常に重要です。個人間の取引では、相手の信用性や誠実さに不安を感じる場合がありますが、不動産業者が関与していると、契約や手続きがプロフェッショナルに進められ、買い手は安心して取引を進められます。
業者が仲介することで、手続きの透明性や正確さが保証され、安心感が高まります。
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他社で断られた物件でも構いません。価格や条件が折り合わず買取りに至らなかった場合も、費用は一切不要です。
| 運営会社 | 株式会社ネクスウィル |
| 所在地 | 【東京本社】 東京都港区東新橋2-11-4 Mayapada Shiodome Plaza 3F 【大阪支店】 大阪市中央区南船場3-6-28 第二芦池ビルディング403号室 【名古屋支店】 愛知県名古屋市西区名駅3-7-9 サン・名駅三丁目ビル602号室 |
| 事業内容 | ・訳あり不動産買取事業 ・空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム運営 ・マネープロデュース事業 ・studyFIRE運営 ・不動産売買、仲介、管理、不動産投資事業 |
ワケガイの申し込みから買取までの流れ
物件調査の結果に基づいて、ワケガイから具体的な買取価格や取引条件などの提案が行われます。この段階で、取引の詳細な条件が決定されます。
提案内容に合意が得られれば、正式な契約を締結し、買取が実行されます。ワケガイは弁護士や司法書士などの専門家と連携しているため、迅速かつスムーズな手続きで物件の売却が完了します。
賃貸併用住宅の査定方法
賃貸併用住宅の査定は、一般的な住宅部分の価値と賃貸部分の収益性を組み合わせた方法で行われます。以下のステップで査定されるのが一般的です。
住宅部分の査定
住宅部分は、通常の戸建て住宅やマンションと同じく、以下の要素で評価されます。
- 部屋数や使いやすさ、生活のしやすさ
- 建物の新しさや材質、耐久性、建築年数などが資産価値
- 物件のある地域の環境、交通の利便性、周辺施設などの立地条件
賃貸部分の収益性
賃貸部分については、投資物件としての評価も重要です。これには以下の要素が含まれます。
- 現在の賃貸部分から得られる収入が査定に反映されます。また、近隣の家賃相場も参考にして、潜在的な収入が見積もられます。
- 物件の立地や賃貸需要に応じて、空室リスクをどの程度考慮するかが決まります。空室率が高い地域では、その分評価が下がります。
- 管理費や修繕費など、賃貸運営にかかるコストも差し引いて、実際の収益性が見積もられます。
利回りの計算
不動産投資における表面利回りや実質利回りも考慮されます。
表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。運営費用や修繕費などの経費を考慮しない単純な利回りを示します。
表面利回り=(年間家賃収入÷物件価格)×100
物件価格が3,000万円、年間家賃収入が150万円の場合
（150万円÷3,000万円）×100=5%
実質利回りは、年間家賃収入から管理費や修繕費などの運営コストを差し引いた純利益を物件価格で割ったものです。より正確に物件の収益性を評価する指標となります。
実質利回り=(年間家賃収入−年間運営コスト)÷物件価格×100
物件価格が3,000万円、年間家賃収入が150万円、年間運営コストが30万円の場合
（150万円−30万円）÷3,000万円×100=4%
市場価値との比較
査定の最終段階では、近隣エリアの同様の物件や類似の賃貸併用住宅の売買実績を参考にし、査定価格が市場相場に対して適正かどうかが確認されます。
賃貸併用住宅の査定方法は、住宅部分の資産価値と賃貸部分の収益性を複合的に評価する点が特徴です。立地や建物の状態に加え、賃貸部分から得られる収入や投資としての利回りが大きく影響します。
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