【第9回不動産投資で稼ぐ】家のリフォームの値段を安くする方法

家のリフォームの値段を安くする方法

• 目的を明確にする
• 複数の業者から見積もりを取る
• 分離発注にする
• DIYで可能な部分は自分で行う
• リフォームの支援制度を活用する
• ローコストの素材を選ぶ

安くする方法 1

目的を明確にする

リフォームをする際、自宅用か投資用不動産かによっても何を優先させるかが異なります。自宅用の場合は快適性や長期的な住みやすさを重視しますが、投資用では費用対効果とリターンが優先されます。

自宅用のリフォームは 「快適性」	・快適さ重視 ・費用が高額になる ・リフォーム費用を回収する必要なし
投資用のリフォームは 「収益性」	・費用対効果重視 ・できるだけ費用を抑える ・家賃を上げてリフォーム費用を回収する

例えばお風呂をリフォームする場合、自宅用なら快適な入浴が目的であって、そこからリフォーム費用を回収することを考える必要はありません。しかし、投資用の場合はお風呂をリフォームすることで、そこから家賃を値上げして、家賃からリフォーム代を回収する必要があります。

自宅用リフォームは「快適性」

自宅用リフォームに場合は、家の住み心地を良くし、長く快適に住めることが目標です。快適さ、耐久性、省エネ性能、安全性を重視します。

この場合、リフォームの費用を将来的に「回収」するという発想はなく、リフォームそのものが快適さや生活の利便性を高めるための「投資」になります。つまり、自宅用リフォームは収益性よりも、日常の暮らしを豊かにすることを最優先にします。

投資用不動産リフォームは「収益性」

投資用リフォームの場合は、物件の価値を高め、家賃収入を増やすまたは売却益を得ることが中心となります。そのため費用対効果を重視し、リターンを見据えたリフォームになります。

お風呂のリフォームに100万円かかった場合、そのリフォームによって月々の家賃を1万円上げることができれば、年間12万円の増収となり、リフォーム代は約8～9年で回収できる計算になります。

リフォーム期間が長期にわたる場合は、リフォームをせずに家賃を下げることも考えられます

賃貸物件の場合は水回りが重要

水回り（キッチン、バスルーム、トイレ）は入居者にとって重要なポイントです。

比較的コストが少ない中で、魅力を高める部分に投資します。例えば、キッチンの一部を改修したり、トイレを最新の設備に交換することで、入居者満足度が向上します。

売却目的の場合は外観も重要

売却を目的とする場合、建物の構造や設備に大きな欠陥がある場合は、最低限の修繕を行い、それ以外の箇所には無駄なコストをかけないことが重要です。

第一印象を良くするために、外壁や玄関周りのリフォームに投資すると、売却時にプラスの影響を与えやすいです。

リフォームの費用を抑えるポイントは、周辺のエリアの物件と比較してどの程度のリフォームが必要かを判断します。その上で、複数の業者から見積もりを取り、価格とクオリティのバランスが取れた業者を選びます。

安くする方法 2

複数の業者から見積もりを取る

相見積もりを取ることで、相場感をつかむことができます。1社だけに見積もりを依頼した場合、提示された金額が適正かどうか判断する材料がありませんが、複数の業者から見積もりを取ることで、極端に高いあるいは安い業者を見極めることができます。

特に極端に安い見積もりは、後々追加費用がかかたり、欠陥が発生したりする場合があるため、慎重に選ぶ必要があります。

複数の見積もりを持っていると、価格や条件についての交渉材料として使えます。例えば、ある業者が他社よりも高額な見積もりを出してきた場合、その見積もりをもとに

といった交渉が可能です。

安くする方法 3

分離発注をする

発注方法	中間マージン	特徴
一括発注	必要	手間は減るけど高くなる
分離発注	不要	手間がかかるけど安くつく

分離発注はリフォームの各工事を、依頼者である施主が個別に発注する方法です。たとえば内装、水回り、電気工事、設備設置などをそれぞれ異なる業者に直接依頼する形です。

一括発注は、リフォーム全体を1社（工務店やリフォーム会社）に依頼し、その会社が設計、施工、管理を一括して行います。依頼者である施主は、その会社と契約を結び、リフォームの進行をその会社に任せます。

各専門工事（大工、電気、水道など）はリフォーム会社が信頼している下請け業者や専門業者に発注し、管理を行います。

 分離発注のメリット

業者ごとに価格を比較できる

分離発注の最大のメリットは、複数の業者から個別に見積もりを取れる点です。内装工事、電気工事、水道工事などの各分野で異なる業者に見積もりを依頼することで、工事ごとの価格を比較できます。

一括発注の場合は、工事をする業者に直接見積もりを依頼することができません。

中間マージンがない

分離発注は各業者と直接契約を結ぶため、リフォーム会社や工務店のような「元請け」に支払う手数料や管理費（中間マージン）を省けます。一般的に、全体の工事費用の3〜5%程度の削減が期待できます。

一括発注は中間マージンが発生するので料金が高くなります。

要望を伝えやすい

各業者と直接コミュニケーションを取れるため、細かい要望や変更を伝えやすくなります。一括発注の場合、間に工務店やリフォーム会社が介入するため誤解や解釈のズレが生まれやすくなります。

 分離発注のデメリット

手間と管理が増える

分離発注は複数の業者を個別にやり取りをするため、その分だけ手間が増えます。各業者との契約、工期の調整、支払い管理などが複雑になります。

一括発注の場合は、やり取りする窓口が１箇所なのでラクです。

調整ミスに注意が必要

一括発注では、工務店やリフォーム会社が全体の連携を図るので日程などの調整ミスは起こりません。

分離発注ではその役割を施主自身が担うため、事前の計画や確認をしっかり行わないと、各工事が互いに干渉し合い、無駄な時間やコストが発生することがあります。

責任の所在が曖昧

リフォーム中にトラブルが発生した場合、分離発注では各業者が自分の責任を避け、他の業者に責任を押し付ける可能性があります。

たとえば床に傷がついていた場合、どの業者がその傷をつけたのかが曖昧になります。

一括発注なら、床に傷をつけても壁に傷をつけても責任の所在が１箇所なのでトラブル解決までがスムーズです。

安くする方法 4

DIYで可能な部分は自分で行う

リフォームの中でも、専門知識や特殊な技術を必要としない作業は、自分で行うことで大きく費用を削減できます。具体的には、以下の作業がDIYに向いています。

壁の塗装

ペンキ塗りは、比較的簡単で材料費も抑えられます。自分のペースでできるため、スケジュール調整もしやすいです。

プロが教える！失敗しない外壁塗装の正しい塗り方（プロタイムズ） 

床材の貼り替え

フローリングやクッションフロア、タイルシートの貼り替えは、DIYが可能な作業の一つです。特にクッションフロアやラミネートフローリングは、初心者でも扱いやすい素材です。

DIYでフローリングを張替えるための手順と費用を解説（リフォームのリノコ） 

ドアや家具の取り付け・修繕

ドアノブや取っ手の交換、家具の修理や設置は、自分で十分対応可能です。

DIYで家具に扉を設置する方法（DIY通販本店） 

庭や外構の整備

植栽や簡単なフェンスの設置、庭の清掃や整備などは、DIYで行える部分が多いです。

DIYは簡単？既存フェンスの施工事例もご紹介（リショップナビ） 

ペンキ塗りや床材の貼り替えなど、業者に依頼すると数万円〜十数万円の費用がかかることが多いですが、DIYであれば材料費だけで済みます。

ただし、専門知識が必要な作業や構造的な変更は資格のある業者に依頼する必要があります。これらの作業を無理に自分で行うと、事故や不具合が発生し危険です。

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安くする方法 5

住宅リフォームの支援制度を活用する

政府は2050年のカーボンニュートラル達成（温室効果ガスの排出を全体としてゼロとするというもの）を目指し、省エネリフォームを推進しています。特に断熱改修や高効率給湯器の導入など、エネルギー効率の高い住宅へのリフォームに対して重点的に支援しています。

これらの支援制度をうまく活用すれば、リフォーム費用を節約しながら、省エネ性能の高い住宅にできます。各制度の詳細や最新情報は、各省庁の公式ウェブサイトで確認することをおすすめします。

省エネ性能が高い住宅は資産価値が向上するため、売却時にも有利になります。

国の補助制度

• 住宅省エネキャンペーン（国交省、経産省、環境省）
• 長期優良住宅化リフォーム推進事業（国交省）
• 子育て支援型共同住宅推進事業（国交省）
• 次世代省エネ建材の実証支援事業（経産省）
• 既存住宅における断熱リフォーム支援事業（環境省）

地方公共団体の補助制度

住宅リフォーム支援制度検索サイト

地方公共団体が実施する住宅リフォーム支援制度を検索できます。最新の情報については各地方公共団体にお問い合わせください。

税制優遇

リフォーム税制の概要

住宅のリフォームに利用可能な税制特例をまとめています。

補助金には予算が設定されているため、申請が遅れると予算が終了して補助金が受け取れない場合があります。早めに計画を立て、期限内に申請できるように準備しましょう。

安くする方法 6

ローコストの素材を選ぶ

ローコストの素材をうまく活用すれば、リフォーム費用を安く抑えながらも、デザイン性や実用性に優れた家づくりができます。節約できた費用で他の部分に投資する余裕もでき、満足度が高くなります。

 ローコスト素材を選ぶ際のポイント

フローリング

高級な無垢材を使う代わりに、ラミネートフローリングやビニールフローリングを選ぶことで、大幅にコストを削減できます。これらの素材は見た目も本物の木材に近く、耐久性もあります。

カウンタートップ

大理石や天然石は高価ですが、クォーツや人工石、あるいはラミネートカウンターを選ぶことで、見た目は高級感がありながらも、費用を大幅に抑えることができます。

壁材と塗装

高級なタイルや石材の代わりに、シンプルなペンキやクロス（壁紙）を使うとコストを下げられます。壁紙の中でも手頃な価格でデザイン性が高いものを選ぶと、安価に見えない仕上がりになります。

キッチンやバスルーム

既製品のシステムキッチンやユニットバスは、オーダーメイドの設備に比べて安価です。型落ち品であればさらに費用を削減できます。

外壁材

サイディングはコストを抑えた外壁材の代表格です。セメントや金属を使用して作られ、デザインも豊富で手頃な価格です。耐用年数が短めなので、定期的なメンテナンスが必要です。

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相見積もりは同じ条件で3社から取る

理由 1

比較に十分な情報量が得られる

2社だけだと比較の幅が狭くなり、どちらの提案が適正なのか判断が難しくなります。3社であれば、異なる視点や価格帯が明確になり、客観的な判断ができます。

4社以上になると情報が多すぎて、検討に時間がかかり過ぎる場合があります。

理由 2

時間と労力のバランスが取れている

見積もりは時間と労力がかかります。3社であれば、比較のために十分なデータを得られ、過度な時間や労力をかけずに済みます。4社以上になると情報量が増え過ぎて逆に混乱を招いたり、余計な時間がかかります。

3社が適度なバランスで比較もしやすいです。

理由 3

価格帯や条件の偏りが減る

2社のみだと極端に安い、または高い見積もりが出た場合にどちらが正しいか判断に迷います。3社であれば、中間的な見積もりが出るので、極端な偏りが減り適切な相場を知ることができます。

戸建てのリフォーム費用は100万円以内にする

リフォームの予算を100万円以内に抑えるには優先順位を明確にし、費用対効果の高い部分に焦点を絞ることが重要です。100万円以内でできるリフォームとして、効果的な選択肢を以下に挙げます。

部分的なリフォームに絞る場合

建物全体のリフォームではなく、家の中でも特に劣化が目立つ場所や使い勝手の悪い箇所に限定して工事を行うことで、費用を抑えられます。例えば、次のような箇所を選んでリフォームすることが可能です。

キッチンの部分的な改修

古いガスコンロをIHに変更したり、収納の改善を行うだけで大きく使い勝手が向上します。

費用目安：30万～60万円

トイレのリフォーム

古い便器の交換やウォシュレットの追加、クロスや床の張り替えなどは比較的安価で済みます。

費用目安：20万～50万円

床の張り替え

部屋ごとにフローリングやカーペットを新しくすることで、見た目が一新します。

費用目安：10万～30万円

内装をメインにする場合

大規模な設備や構造の工事は避け、内装のリフォームに集中することで予算を抑えつつ、住環境を大幅に改善できます。

クロスの張り替え

部屋の印象を簡単に変えられる、費用の安いリフォームです。

費用目安：10万～30万円（部屋の広さや素材により変動）

照明器具の変更

LED照明に変更することで、光の質が向上し、エネルギー効率も高まります。

費用目安：5万～20万円

高額な修繕を優先させる場合

雨漏りやシロアリ対策など、目に見えない問題を放置すると後々大きな出費になるため、早めに対処することが重要です。これらの修繕を優先することで、将来的に大きな費用を防ぐことができます。

シロアリ対策（初期処置）

発見が早ければ、駆除や予防の費用は抑えられます。

費用目安：10万～30万円

雨漏り修理（軽度の場合）

早期発見であれば、部分的な補修で済むことがあります。

費用目安：10万～50万円

大手ではなく地元の設備屋に依頼する

大手業者に依頼すると、現地の地元業者が実際の作業を行っていたとしても、大手が取りまとめる役割をするため、その分の中間マージンが発生します。このマージンが加算されることで、直接地元業者に依頼するよりも費用が高くなります。

地元の業者に依頼すれば、初めから無理のない価格でサービスを提供してくれます。

地元の設備屋は地域の他の業者（例えば電気工事、配管工事、内装工事など）とのネットワークが強く、他のリフォームが必要な際は良心的な業者を紹介してくれます。

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リフォーム費用の目安

以下は住宅リフォームでよく挙げられるリフォーム部分をまとめたものです。規模や内容によって価格は変動しますが、参考にしてください。

全面リフォーム（フルリノベーション）：500万円〜2,000万円

 高くなるケース

大規模な間取り変更や構造の補強が必要な場合に高額。古い建物の場合、追加工事が発生することが多く、予算が膨らむ。

 安くなるケース

部分的なリフォームに留め、間取り変更や構造工事を最小限に抑える場合は安い。標準的な素材や設備を使用することでコストを抑えられる。

基礎補強工事：100万円〜300万円

 高くなるケース

地盤沈下や耐震基準を満たすための工事が必要な場合。また、古い建物の場合、基礎そのものが劣化していると追加工事が発生することがある。

 安くなるケース

既存の基礎が比較的状態が良く、小規模な補強のみで済む場合。地盤調査の結果が良好な場合。

外壁・屋根の改修：100万円〜300万円

 高くなるケース

屋根材や外壁材を高品質なものに変更する場合や、屋根や外壁に大きな損傷があり、全面的な修繕が必要な場合。

 安くなるケース

部分修繕や、塗装だけで対応できる場合。既存の屋根材や外壁材をそのまま使用することでコストを抑えられる。

シロアリ対策：20万円〜50万円

 高くなるケース

すでにシロアリによる被害が広範囲に及んでおり、構造材の交換や大規模な修繕が必要な場合。また、高品質な防蟻薬剤や工法を使用する場合も費用が増加する。

 安くなるケース

予防段階での対策で済む場合や、被害が局所的で早期に発見された場合。

キッチンリフォーム：50万円〜200万円

 高くなるケース

システムキッチンを高級ブランドや特注で導入する場合。また、配管や電気配線の移設が必要な大規模なレイアウト変更を行う場合。

 安くなるケース

既存のレイアウトを活かし、標準的なキッチン設備を使用する場合。部分的な交換（カウンターや扉の交換）のみで済む場合。

浴室リフォーム：50万円〜150万円

 高くなるケース

浴室全体をユニットバスからタイル張りのオーダーメイドに変更する場合や、高級素材を使用する場合。配管の位置を変更したり、床暖房を設置する場合もコストが増加する。

 安くなるケース

ユニットバスの交換のみや、標準的な素材を使用する場合。また、既存の浴室の構造を活かすことでコストを抑えられる。

和室から洋室へのリフォーム：30万円〜100万円

 高くなるケース

床の高さ調整や畳からフローリングへの変更に加え、壁や天井も全面的にリフォームする場合。また、障子や襖の代わりに高級なサッシやドアを導入する場合。

 安くなるケース

畳をフローリングに変更する程度の最小限のリフォームに留める場合。既存の壁や天井をそのまま活かすことで費用を抑えられる。

配管交換（給排水・ガス配管）：50万円〜200万円

 高くなるケース

配管が劣化しており、すべての配管を交換する必要がある場合。また、コンクリートや壁の中に埋設されている配管の交換が必要な場合。

 安くなるケース

部分的な配管の交換のみで済む場合や、作業しやすい場所の配管工事だけで対応できる場合。

トイレリフォーム：15万円〜100万円

 高くなるケース

トイレ自体を高級なものに交換し、さらに床や壁も全面的にリフォームする場合。また、レイアウト変更で配管工事が必要になる場合。

 安くなるケース

便器や便座のみの交換、または簡単な内装変更のみで済む場合。配管の位置を変更せず、既存の設備を活用する場合。

床の張り替え：6畳で10万円〜20万円

 高くなるケース

高級な無垢材や天然石、フローリングを使用する場合。また、下地の補強が必要な場合や床暖房を設置する場合。

 安くなるケース

標準的なフローリングやクッションフロアを使用する場合や、既存の床をそのまま上から張り替える場合。

雨漏り修繕：10万円〜50万円

 高くなるケース

雨漏りが広範囲に及び、屋根や壁の大規模な修繕が必要な場合。また、原因特定が難しい場合、複数回の調査と修繕が必要になることがある。

 安くなるケース

雨漏りが局所的で、修繕範囲が小さい場合。早期に発見し少ない手間で修繕できる場合。

窓・サッシの交換：10万円〜30万円

 高くなるケース

二重窓や高性能な断熱・防音窓を導入する場合や、窓のサイズや位置を変更するための大規模な工事が必要な場合。

 安くなるケース

既存の窓枠を活かし、標準的なサッシや窓を導入する場合。サイズ変更や位置変更を伴わない場合もコストが抑えられる。

電気配線・照明更新：30万円〜100万円

 高くなるケース

配線全体を新しく敷設し直したり、配線が壁や天井の中に埋まっている場合。また、LEDダウンライトやスマート照明など高価な照明機器を使用する場合。

 安くなるケース

配線はそのままで照明器具のみを交換する場合や、露出配線での工事が可能な場合。

内装リフォーム（クロス張り替え・塗装）：6畳で10万円〜30万円

 高くなるケース

高級な壁紙や特殊な塗料を使用する場合や、壁の下地から補修が必要な場合。

 安くなるケース

標準的なクロスや塗料を使用し、広範囲ではなく一部の部屋のみをリフォームする場合。

玄関リフォーム：30万円〜100万円

 高くなるケース

玄関ドアやポーチを高級な素材や特注デザインに変更する場合。また、玄関の広さや配置を変更する場合。

 安くなるケース

既存のドアを再塗装や部分的な修繕で対応する場合や、標準的な玄関ドアを使用する場合。

エクステリア工事（外構・庭の改修）：50万円〜300万円

 高くなるケース

高級な庭石やタイル、デザイン性の高いフェンスを導入する場合。また、広範囲にわたる造園工事が必要な場合。

 安くなるケース

シンプルなフェンスや標準的な素材を使用する場合。庭の一部のみを改修する場合。

断熱リフォーム：50万円〜200万円

 高くなるケース

家全体に断熱材を導入する場合や、高性能な断熱材を使用する場合。また、窓や扉も断熱性能の高いものに交換する場合。

 安くなるケース

部分的な断熱工事や、既存の断熱材を補強するだけで済む場合。

屋根裏・床下の点検・修繕：10万円〜50万円

 高くなるケース

広範囲な修繕や補強工事が必要な場合。また、シロアリ被害や湿気対策を同時に行う必要がある場合。

 安くなるケース

早期の点検で問題が見つかり、最小限の修繕で済む場合。

リフォーム予算の立て方

自宅のリフォームと投資用不動産（賃貸物件や売却を目的とした物件）のリフォームでは、目的が異なるため、予算の優先順位や重点を置くポイントが変わります。

自宅リフォームの予算の立て方

自宅のリフォームは素材やデザイン、床暖房やエアコンなど、快適さや好みに合わせて予算を設定するため高額になるケースが多いです。

投資用不動産リフォームの予算の立て方

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予算を決める際のよくある失敗

• 業者任せにする
• 理想を追求しすぎる
• 隠れた費用の見落とし
• 予算を低く設定しすぎる
• オプションをつけすぎる

業者任せにする

リフォーム業者のオプション提案を鵜呑みにして任せきりにしてしまい、結果的に高額な費用がかかってしまう失敗があります。業者の提案はもっともらしく、一見するとメリットがあるように見えますが、自分の生活スタイルに本当に必要かどうかをよく考えなければなりません。

業者とのコミュニケーションを密に行い、要望や予算の範囲を明確に伝えることが重要です。

理想を追求しすぎる

理想の住まいを手に入れたいという欲求を優先しすぎて、予算を無視して過剰なオーダーをすると、リフォーム完了後の生活に大きな負担をかけてしまうことがあります。

高額なオーダーメイド家具や高級素材を使いすぎると、必要以上に支出してしまいがちです。リフォームはあくまで生活の改善を目的とすべきで、予算内での最適解を追求することが必要です。

隠れた費用の見落とし

表面上の工事費だけを考えて予算を立て、配管工事などの付随する費用を見落としてしまう失敗もあります。リフォームには、見えないところでの費用が意外とかかります。

複数の業者から見積もりを取り、比較検討することで見落としがちな費用項目を発見できることがあります。

予想外の費用に備えて、総予算の10-20%程度を予備費として確保しておくと安心です。

予算を低く設定しすぎる

予算を低く抑えすぎて、必要なリフォームができなかったり、品質の低い材料や設備を選ばざるを得なくなったりすることがあります。その結果、完成後に追加の修繕をして費用が増えてしまうことも少なくありません。

このような失敗を防ぐには複数の業者から見積もりを取り、リフォームの相場を把握することが重要です。必要な部分にしっかりと予算を割り振ることで、後から追加工事や修繕を避けることができます。

オプションをつけすぎる

基本的な予算は決めたものの、オプションを次々と追加してしまい、最終的に支払いが苦しくなるケースがあります。一つ一つの追加オプションは予算内に収まるように見えても、全体として見ると、追加費用がどんどん増えていきます。

後で「これ、必要だった？」と後悔することにならないように、必要なものをしっかり見極めることが大切です。

不動産投資におすすめの書籍

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不動産に関する記事のまとめ