【第4回不動産投資で稼ぐ】中古の戸建て物件を買う時に注意すること

中古の戸建て物件を買う時の注意点

• リフォームには大きな金額がかかる
• 立地が悪いと入居者が集まらない
• 投資用物件には「契約不適合責任」をつけない

不動産投資は他の投資と違い、大きな資金が動くため、一つの判断ミスが全体の収益計画を狂わせることもあります。上記のどれか一つでも軽視すると想定外のコストがかさみ、収益性が低下したり、売却時に損失を出したりすることになります。

以下から、それぞれの注意点を詳しく解説していきます。

注意点 1

大きな金額がかかるリフォーム

中古戸建て物件は、新築と比べて建物の老朽化が進んでいる場合が多いため、構造や設備の状態をしっかりとチェックすることが大切です。以下に紹介する箇所は修理修繕に大きな費用がかかるので注意が必要です。

工事項目	概算費用（円）	内容
基礎部分や外壁工事	50万円〜200万円	基礎の補修、外壁の塗装や張り替え、ひび割れや構造補強の工事
屋根の工事	10万円〜150万円	屋根の塗装、部分補修、全面葺き替え
シロアリ駆除	10万円〜30万円	シロアリの防除や駆除作業、予防処置

確認箇所 1

基礎部分や外壁（ひび割れや湿気による劣化を確認）

基礎は建物の土台であり、建物全体を支える重要な部分です。基礎がしっかりしていないと、建物全体の耐久性や安全性が損なわれ、大きな修繕が必要になります。

地盤沈下の場合は、購入時の価格交渉に使えます。

外壁は建物の「顔」とも言える部分で、外観の美しさだけでなく、建物を雨風や外部の要因から守るのに重要です。外壁の劣化が進むと建物内部に水が侵入したり、断熱性の低下が起きたりして修繕が必要になります。

基礎や外壁の劣化が見つかった場合、修繕にかかる費用も把握する必要があります。

基礎補強工事

基礎にひび割れがある場合、軽微なものであればコーキング材での補修が可能です。

大規模なひび割れや沈下が発生している場合は、ジャッキアップや基礎全体の補強工事が必要になります。費用は数十万円から場合によっては数百万円に及ぶこともあります。

 見積もりはここから 

レフトハウジング地盤沈下修正工事部

＼見積もり無料／

外壁塗装・補修

一般的に外壁塗装は10年から15年ごとに必要とされ、費用は100万円程度が目安です。劣化の度合いによってはこれ以上の費用がかかる場合もあります。

 見積もりはここから 

外壁塗装の窓口

＼簡単10秒相場CHECK／

確認箇所 2

屋根の状態（漏水や修理の必要がないか）

屋根が劣化している場合、最も重大な問題は雨漏りです。雨漏りは建物の内部に直接影響を与え、柱や梁の腐食、シロアリ被害、さらにはカビの発生などを引き起こすことがあります。以下の部分を確認しましょう。

雨漏りの確認で難しい点は、「漏れた場所を見つける」のではなく、雨水が「屋根のどこから侵入してきたか」を見極めることです。

雨水は天井内で垂直に下に落ちるだけでなく、木材で構成された柱や梁などを伝って斜めや横方向にも伝わります。そのため、漏れた場所が実際の浸入点とは離れていることが多いのです。

侵入点が複数あると特定が難しいため、屋根を専門に扱う業者に依頼するのが確実です。

屋根の状態が悪化していると修繕が必要ですが、修理の規模や内容は状況によって異なります。

 屋根の点検依頼はここから 

＼日本全国・年中無休・24時間対応／

確認箇所 3

シロアリ被害（木造の戸建ては特に注意）

シロアリは一般的に春から夏にかけて活発に動きます。この時期に飛び立つシロアリの姿を目にしたり、外に小さな羽アリが群れているのを見つけた場合、シロアリの巣が近くにある可能性が高いです。

シロアリの被害は、以下の箇所で発生しやすいので注意して確認します。

シロアリの駆除費用は被害の程度や建物の大きさ、駆除方法によって異なりますが、一般的な費用は以下の範囲で見積もられます。

基本的なシロアリ駆除の費用

1坪あたり5,000円〜10,000円程度が相場です。例えば、30坪（約100平方メートル）の住宅の場合、駆除費用は約15万円〜30万円程度が一般的です。

被害の範囲と駆除の規模

 部分的な駆除

シロアリの巣が小さく侵入場所が限られている場合は、比較的低価格で済むことがあり、約5万円〜10万円で対応可能です。

 広範囲に及ぶ駆除

建物全体にシロアリが広がっている場合や、土台や柱に深刻な被害がある場合、駆除だけでなく修繕費用も発生するため、15万円〜30万円程度の費用がかかります。

30坪の一軒家で、単にシロアリ駆除を行う場合は駆除方法によって9万円〜30万円の範囲に収まるのが一般的です。

予防対策の費用

シロアリの再発を防ぐための予防処置として、防蟻処置を施す場合の費用は1坪あたり3,000円〜5,000円程度が相場です。この場合、30坪の住宅なら9万円〜15万円程度の費用がかかります。

使用する薬剤や方法による違い

 バリア工法（薬剤散布）

もっとも一般的な方法で、建物の基礎や床下に薬剤を散布することでシロアリの侵入を防ぎます。費用は1坪あたり5,000円〜10,000円が目安です。

 ベイト工法（毒餌設置）

建物周囲にシロアリ専用の餌を設置し、シロアリを巣ごと駆除する方法です。薬剤散布よりも高価で、1坪あたり10,000円〜15,000円程度かかることがあります。

シロアリ駆除業者に依頼すると、数年（5年程度）の保証がついています。保証期間内に再発した場合、無料で再駆除を行うサービスもあるため、業者選びの際はこの点も考慮すると良いでしょう。

 相談はここから 

＼5年保証あり／

注意点 2

立地が悪いと入居者が集まらない

不動産投資の基本は「立地」です。立地が良いと入居者の定着率が高く、長期間安定した賃貸収入を得ることができます。

建物自体に欠陥がある場合は、リフォームなどでいくらでも改善できますが、立地は後で動かすことができないため、最初に慎重に選ぶ必要があります。

立地選びで失敗しないためのポイントを以下にまとめました。

昼夜や平日・休日の様子を確認する

物件周辺の環境は、時間帯や曜日によって変わることがあります。昼間と夜間、平日と休日の様子を確認し、交通量、騒音、治安などがどのように変化するかをチェックします。

近隣の施設を直接確認する

最寄り駅やバス停の距離、周辺施設（スーパー、病院、学校など）の実際の距離や利便性を自分の足で確認します。地図だけではわからない距離感やアクセスの便利さがわかります。

地価公示・路線価を調べる

国土交通省や国税庁のデータベースで、物件のある地域の地価や路線価を確認します。地価の上昇傾向があれば、将来の資産価値向上の期待が持てます。

• 地価公示（国土交通省） 
• 路線価（国税庁） 

Googleマップやストリートビューで確認

Googleマップを使って、物件周辺の道路状況や最寄り駅までの距離、近隣施設の配置を確認します。また、ストリートビューを使って周囲の雰囲気や街並み、建物の状態などをチェックできます。

SUUMOやホームズのエリアガイドを参考にする

不動産情報サイトのエリアガイドには、地域ごとの人気ランキングや賃貸需要、住みやすさに関するデータが掲載されています。こうしたデータを参考に、物件の賃貸需要を把握できます。

---

知りたいこと	調査方法
交通アクセスの確認	Googleマップやストリートビューで駅やバス停から物件までの距離・道のりを確認。
周辺施設の利便性	現地訪問で実際にスーパー、病院、学校などの施設がどのくらい近いか確認する。
将来の発展性（再開発など）	自治体の都市計画マップや再開発計画の情報を確認。地元の不動産業者からも情報収集。
人口の増加やエリアの動向	総務省や自治体の人口統計データを確認。エリアの人口動向や年齢構成の変化を把握。
賃貸需要の確認	不動産ポータルサイト（SUUMO、ホームズなど）のエリアガイドや賃貸相場データを利用。
物件の資産価値の確認	地価公示・路線価データ（国土交通省や国税庁）で現在の資産価値や地価の変動を確認。
自然災害リスクの確認	国土交通省のハザードマップで洪水や地震、津波などのリスクを把握。
賃貸相場や空室率の確認	不動産仲介業者やポータルサイトで地域の賃貸相場と空室率を調査。
周辺環境（昼夜の雰囲気）	現地訪問を昼間と夜、平日と休日に分けて行い、実際の雰囲気や騒音、交通量を確認。
建物の将来のリスク（老朽化など）	不動産仲介業者やインスペクション（住宅診断）を依頼し、建物の状態をチェック。

---

注意点 3

投資用物件には「契約不適合責任」をつけない

契約不適合責任とは、売買契約で引き渡された物件が契約内容に適合していない場合に、売主が買主に対して負う責任のことを指します。これは、2020年4月の民法改正によって、「瑕疵担保責任」に代わって導入された概念です。

契約不適合責任は次のような場合に適用されます。

投資用物件の契約不適合責任について

投資用物件は主に収益を得る目的で購入されるため、物件の状態や価値に関するリスクは買主が負うべきとされています。不動産は「現状有姿」で取引され、購入後に欠陥が見つかっても売主はその責任を負いません。

投資用不動産を購入する際、売主が契約不適合責任を免除する

中古の投資用物件は建物が古く、賃貸物件として使用されていた期間が長いことが多いため、多少の劣化や不具合が発生する可能性があります。このような物件のすべての不具合について、売主が責任を負うのは現実的ではないため、買主が事前に建物状況の調査を行い、物件の状態を確認します。

自宅用物件の契約不適合責任について

自宅用物件の購入では、売主が契約不適合責任を負うことが一般的です。特に新築物件では、住宅品質確保法に基づき、売主は構造上の欠陥や雨漏りなどに対して10年間の保証を提供することが義務付けられています。

自宅用物件では、購入者やその家族が長期間住むことを前提としているため、安全性や快適性が欠かせません。

中古物件の場合でも売主が不動産会社であれば、契約不適合責任が適用されることが多いです。個人売主の場合は、契約によって責任が限定されることもありますが、それでも一定期間、売主が責任を負うケースもあります。

契約不適合責任は売買契約書で双方が合意して決定します。不動産取引では、以下の手順で取り決められます。

投資用物件と自宅用物件の違いまとめ

投資用物件と自宅用物件の契約不適合責任の違いは、売主の責任範囲です。投資用物件ではリスクを買主が負うのに対し、自宅用物件では売主の責任が重視されます。

投資用物件

売主は契約不適合責任を免除することが多く、物件の状態は「現状有姿」で引き渡されます。投資目的のため、買主はリスクを把握し、自己責任で購入します。

自宅用物件

売主は契約不適合責任を負うのが一般的です。特に新築物件では法律に基づき、10年間の保証が義務付けられています。中古物件でも、売主が不動産会社の場合は責任を負うことが多いです。

不動産投資におすすめの書籍

以下の書籍はyoutube『両学長 リベラルアーツ大学』でも紹介されている不動産投資におすすめの書籍です。

 無料の資産運用セミナーはここから 

＼不動産投資で不労所得を得たい方／

不動産に関する記事のまとめ